热门搜索: 二手房大降价二手房交易流程租房合同

合肥房产网 > 合肥房产资讯 > 合肥本地新闻 > 地产股不再令基金经理兴奋 白银时代诱惑有限

地产股不再令基金经理兴奋 白银时代诱惑有限

hf.3dfc.com 合肥房产网 2014-10-21 10:25:03 来源:3D房产网 阅读:837次

被地产商们认为影响最大的限贷政策发生重大、转折性的变化时,地产股并没有迎来一轮“像样”的反弹。

9月30日下午4点,央行、银监会发布通知,调整首套房认定标准等。市场普遍认为这是房地产重大利好。10月8日,长假后的首个交易日,地产股板块整体上涨2.01%。不仅上涨幅度有限,且势头没能持续。10月14日,地产股领跌蓝筹。

一位不愿透露姓名的基金经理对21世纪经济报道记者说,目前正处于“大周期见顶,小周期反弹的过程中,有人愿意参与,有人不愿意参与。”这位基金经理掌管的基金中,并没有选择地产公司。他进一步解释说,所谓大周期是指过去长达十年的房地产黄金时代,小周期是指楼市政策放松之后的短时反弹。

不再令基金经理兴奋

如果以年度作为时间轴来衡量,近3年,基金持续减持地产。统计显示,2013年基金对金融保险、房地产、食品饮料的配置继续下滑,其中金融保险已经跌至2007年以来最低点,接近此前最低点(2011年3季度末7.86%)的一半,房地产占比(2.68%)接近2010年中的最低点(2.19%)。

今年一季度以后,基金经理依旧在减持房地产。综合基金一季报显示,房地产行业仅次于金融业,成为基金的第二大净减持行业,持仓锐减2224万股。如广发基金去年四季度持有地产股总市值为31.61亿元,今年一季度骤降至16.18亿元;景顺长城基金持股由22.83亿元缩水至4.18亿元。

一季度基金十大重仓股中仅剩下万科A(000002.SZ)一只地产行业龙头股,但也同样遭遇大幅减持。149家上市房企中,有80家企业一季度收入和利润同步大幅下滑,其中净利润下滑明显。

二季度,基金减持地产态势持续。二季报发布时,工银瑞信固定收益投资总监江明波指出,未来经济的最大风险仍来自房地产,房地产销量同比持续下行,房地产价格环比转负,预示着房地产投资仍将继续下行。在这种背景下,基建投资能否继续大幅上行以对冲房地产投资下行的风险,存在很大疑问。房地产景气的回落进一步削弱了地方政府卖地的收入,降低了地方政府做基建投资的能力。

工银产业债基金经理何秀红也表示,市场分歧在于,政策宽松能否对冲房地产市场调整,房地产短周期主要取决于信贷周期,货币宽松正在向信贷宽松过渡,房地产销量在三季度出现拐点可能性比较大。但是潜在增长速度下行过程可能还没有完成。

“至少我们也风光过”

一些人选择离开,一些人选择进入。依然有基金经理在加仓地产股。好买基金数据显示,上周偏股型基金、股票型基金、标准混合型基金仓位,皆小幅上升。基金主要加仓了房地产、石油石化和家电三个板块,建筑、电力及公用事业和农林牧渔三个行业的减仓幅度较大。

其中有投资偏好因素,亦有政策放松因素。地产属于极易受政策影响的周期性行业。过去,每一次政策放松,都会迎来股市的反弹。华远地产董事长任志强甚至曾总结出规律称,房价降时地产股涨,房价涨时地产股跌。但政策放松带来的反弹,并没有从根本上改变大多数基金经理的预期。

总是先于实体经济3至6个做出反应的资本市场正在预示:已经进入白银时代的房地产业,很难回到过去狂飙的轨道上来。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼在接受21世纪经济报道记者采访时表示,房地产行业还并没有从底部走出。尽管政策有所放松,但银行资金面偏紧。如果房贷7折利率出现,一定会对市场有刺激。自住型购房群体对价格很敏感。

融360信贷专家徐瑾认为,在央行新政推动下,四季度房贷市场会比三季度宽松。但7折利率优惠更偏向于政策指导,银行落实起来十分困难,年底出现几无可能。鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位,再加上房地产行业风险加剧,年底信贷资金普遍紧张,年内房贷利率大幅下调的情况难于出现,首套房利率9折或是各主要银行底线。

徐瑾进一步分析,类似2009年巨大的救市信贷规模不可能出现。随着利率市场化推进,金融机构也无动力推出7折等超低优惠利率。此外,目前市场供过于求,及房地产税研究推进的预期等因素,决定了房价已无暴涨条件。

如果说政策只是短周期内的变量,从长期来看,在需求端发生的变化是不可逆转的趋势。“和过去十年相比,买房人的基数正在逐渐缩小,购房人群低龄化不会持续太久。”王琼指出,受限购、限贷政策的影响,投资性需求几乎被完全挤出市场。而人口结构的改变,将直接影响需求。

根据国泰君安研究数据显示,上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长,同时也带来了房地产“刚需”的增加。1986-2013年,商品房销售面积销量一路上涨,年均增速达到29.6%。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始下降,到2013年这个比例下降到72.8%,人口老龄化趋势显现。从人口结构来看,我国20-39岁年龄的人数将在2015年后出现明显下行趋势。

从2007年最高60至70倍的市盈率,回落到当今10倍左右的市盈率,地产股似乎已不再是资本市场的宠儿。整个行业板块的估值都处于低谷中。对于估值现状,万科总裁郁亮在回答21世纪经济报道记者的提问时称,相比制造业,房地产业已经幸运很多。“夕阳西下的时候,所有的物体都泛着金光,但所有的物体都是金子吗?”郁亮反问。在他看来,属于地产的黄金时代已经结束了,属于“别人”的时代才刚刚开始。回到白银时代,作为发展商需要坦诚接受,不要找任何的借口,不要抱怨、不要委屈。“至少我们曾经也风光过。”郁亮说。

律师声明:3D房产网发布或转载此文出于传递更多信息的目的。并不意味着本站赞同起观点或证实其描述

收藏本页|打印本页

分享到:

网友点评:共有(0条)评论

您可以直接匿名发表观点,或登录评论

匿名

焦点推荐

  • 1970-01-01
  • 1970-01-01